佛山退买房定金 -佛山购房权益维护

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房地
如何征收房地产税主要涉及四个方面:征收范围、税率标准、计税基准

、减免征范围Ж关于税率标准和减免范围▂预计按照“充分授权、分步

推进”的原则▂授权各地方政府根据各自的实际情况制定Ж从国际经验

看▂在具体税制设计时需要注意以下两个问题Ж
一是税率标准设置和减免范围需要兼顾税收筹集和民生保障Ж房地产税

主要作用是调节收入分配、筹集财政收入▂并有助于逐步形成房地产市

场的长期调控机制Ж
就筹集财政收入的功能来说▂1994年分税制改革后▂地方政府财政支出

缺口增加▂在房地产市场持续高速发展的背景下▂土地出让成为弥补缺

口的重要的收入来源Ж据Ж新公布的《2017年全国300城市土地交易报告

》数据显示▂2017年土地出让总金额为40632万亿元▂同比增长38%Ж土

地出让金收入占财政收入的比重约40%▂其中江西、重庆、江苏和安徽

的占比甚至超过60%Ж随着城市的建设发展▂新增土地规模会逐步受到

控制▂拆迁成本的上升也使得地方政府从土地出让中获得的收益比重会

趋于下降;在房地产增量市场发展增速放缓的同时▂土地出让增速趋势

亦逐渐放缓▂部分地区重点依赖土地财政支撑地方财政支出的模式不可

持续Ж
同时▂在防范化解金融风险▂地方债务整顿和监管力度趋严的政策背景

下▂如何避免地方政府在基础设施建设等方面大量投入▂而导致的债务

偿付危机▂增加地方财政收入▂是目前地方政府需要解决的现实问题Ж

按照国际惯例▂房地产税作为地方税来源▂主要用于满足地方政府提供

公共服务的开支▂如教育、医疗和社保等▂受益的主体和纳税主体高度

一致▂因此▂征收房地产税是自然的选择Ж
从国际上来看▂美日等国的房地产税是基层地方政府的主要税收来源▂

用于居民所在区域的教育及公共服务的支出▂体现了房地产税的公益性

Ж2015年▂美国房地产税占地方政府税收72.1%▂是第一大税收来源;

而日本房地产税占市町村级税收近40%▂是地方税收的第二大来源Ж
对我国来说▂在房地产存量市场越来越大的现实条件下▂通过征收房地

产税▂可以促使地方政府有一个稳定和持续的财政收入来源▂以纠正这

些年来各地政府过度依赖土地财政的情况Ж
另外▂根据国际经验▂在所有国家的房地产税制度安排里面▂都有一些

税收优惠Ж如制订一定的扣除标准▂或者是对一些困难的家庭、低收入

家庭、特殊困难群体给予一定的税收减免等Ж对于我国来说▂从房屋具

有的基本的安居保障功能出发▂在税制设计环节▂应当根据中国经济社

会阶段性发展状况▂允许扣除一定的减免标准(免税额)▂这种免征标

准尽可能惠及广大的民众群体▂减轻他们的额外负担Ж
但是▂若按照现有上海、重庆试点方案中确定较高的免征额▂则实际上

是达不到构建房地产市场长效机制、拓展地方税源的效果的Ж2016年上

海房地产税收入为171亿元▂仅占上海税收收入总额5626.9亿元的3%▂

重庆房地产税收入为56.88亿元▂占本级财政税收收入1438.4亿元的4

%Ж与此同时▂2016年上海土地出让收入高达1578亿元▂重庆为705亿元

Ж根据两个城市的试点统计数据▂房地产税相对土地出让收入显然明显

偏低Ж
综上▂税率标准设置和减免范围需要平衡好税收筹集和民生保障两个目

标▂在尽量减轻居民额外负担的同时▂也要逐步促使房地产税实现税收

筹集的功能Ж
二是方案设计要避免实际操作中的套利行为Ж房地产税是在房屋保有环

节进行征税Ж由于税收的刚性特征▂它可以在满足人们安居合理需求的

同时▂通过增加房屋持有成本的方式抑制投资与投机需求▂以及调节收

入分配的功能Ж从供给端来说▂可以提升房屋实际的安居使用效率▂降

低仅只是为了获取房屋的资本增值所可能发生的空置率▂从而提升全社

会的资源配置效率Ж但如果方案设计不周▂则可能适得其反Ж
一个重要方面是▂在具体征收方案设计时▂需要尽量避免实际操作中的

套利行为和扭曲现象Ж一种普遍的免征观点是▂对持有首套住房的安居

性住房免税▂以体现房产税的安居保障功能;对超过一定面积的住房进

行累进征收▂以体现多占用资源多纳税的收入与财富分配调节功能Ж然

而▂如果采用可能出现部分群体通过房屋置换规避纳税义务▂导致大户

型受到追捧▂形成价格的“剪刀差”Ж如果采用人均面积减免▂则将掩

盖实质上的不公平▂因为面积上同质的住房可能存在较大的价值差异▂

而价值才是住户更加关心的变量Ж就中心城市而言▂中心豪华住宅楼与

郊区一般住宅单价差异相当大▂同等的面积减免而不考虑市场价格可能

会加剧财富分配不均的状况▂这一点与房地产税的预期功能定位是相悖

的Ж
相关配套措施问题
尽管此前上海、重庆推出了房产税试点▂但其方案并没有对现有房地产

税收体系进行任何变动Ж与之形成对照▂从整个房地产税体系看▂当前

的房地产税并不是在现有税收体系的基础上推出的新税种▂而是对现行

房地产税制以及有关的收费体系的再设计▂因此房地产税的推出▂伴随

着现有房地产税的梳理和归并、以及合理化调整的过程Ж同时由于房地

产税的税基确定复杂▂需要建立完备的税收征管模式▂这样才能够使房

地产税征得到、征得公平Ж
一是现有房地产税的梳理和归并是推出房地产税的前提Ж目前我国房地

产税主要在土地转让环节征收Ж主要税费包括契税、增值税和企业/个

人所得税Ж在土地开发中▂地方政府的主要收入来自企业缴纳的土地出

让金(计入地方政府性基金收入)、土地增值税和企业所得税Ж存量房

方面▂由于目前房地产税没有全面实施▂税费主要集中在交易环节Ж目

前交易环节税费主要包括增值税及附加、契税和个人所得税Ж除此之外

▂还有附加在土地上的各种各样数不清名目的一些费用▂都和房地产税

有关Ж
2003年▂国家有关部门一度提出城镇建设税费的改革方案▂明确了对不

动产征收物业税的改革思路▂拟将现行的房地产税、城市房地产税、土

地增值税以及土地出让金等税费合并▂转化为房产保有阶段统一收取的

物业税Ж但是鉴于物业税的开征所牵涉的各方利益难以平衡▂因而迟迟

未有开征Ж
新推出的房地产税需要首先对现行税费体制中的税费项目进行归并和调

整▂以求更合理地反映房地产市场的税收结构Ж
二是与房地产税征管相关的“基础设施”建设需要同步推进Ж房地产税

推出同时需要相关的配套改革和建设Ж从国际经验看▂目前已经开征房

地产税的国家基本都有一套相对完整、专业的不动产登记▂或是配备强

大的评估团队Ж我国推出房地产税前▂也需要做好相关的“基础设施”

的建设Ж
首先▂房地产税立法涉及房地产权属登记的征信体系建设问题Ж必须建

立起全国范围内的、全覆盖的居民(个人、家庭与单位)全面、清晰、

准确、可核查的房屋产权登记的基础数据库Ж
其次▂由于历史遗留原因▂现存房改房、福利房、小产权房、经济适用

房、集资房、两限房等不同类型的房屋▂产权性质差别太大▂需要统一

界定Ж
第三▂需要完成修订《税收征管法》▂为依法治税提供依据Ж迄今为止

▂中国的税收主要是针对法人进行征收▂即便是个人所得税▂也主要是

通过单位财务部门代扣代缴▂如果让税务局直接面对居民个人征收房地

产税▂从起步阶段看估计难度较大▂如何有效地征收需要制定可行的办

法Ж
另外▂政策落地后要建立房地产税监督机构▂建立纳税申辩制度▂纳税

人有途径提出异议和申诉Ж以上这些工作都需要付出不少的人力成本、

时间成本▂需要充分做好相关准备工作Ж
值得注意的是▂在房地产税推出后▂地方政府立法、司法与执法层面的

理念、水平、能力、手段等方面的因素将是决定房地产税能否公平、公

正地制定和执行▂以及房地产税立法目标Ж终能否实现的重要因素Ж
推出程序和时间问题
“立法先行”是房地产税推出的前提▂另外▂根据“充分授权、分步推

进”的原则▂在房地产税法出台后▂具体实施细则的制订和实施时间的

选择将交由地方政府执行Ж
一是按照“依法治国”、“税收法定”的指导方针推进房地产税立法Ж

当前房地产税是根据国务院的暂行条例来进行征收的▂拟推出的房地产

税作为一个“新内涵”的税种▂其推出需要履行立法程序▂而立法需要

遵循法律的稳定性、连续性与废、改、立相结合的原则▂在修改、补充

或制定新的房地产税法时▂应保持与原有税法的承续关系▂即将在原有

税法的基础上▂结合新的实践经验▂修改、补充原有的税法和制定新的

税法Ж
二是按照分城施策、循序渐进的原则选择推出时机Ж立法后的实施由地

方政府结合实际情况具体实施▂并且全面落地也将有一个循序渐进的过

程Ж
房地产税推出后对经济带来的影响▂是地方政府制定实施细则和选择推

出时机的重要考量因素Ж房地产税是在房屋保有环节进行征税▂由于税

收的刚性特征▂它首先可以通过增加房屋持有成本的方式抑制投资与投

机需求▂以此减少市场的总需求Ж一二线城市和三四线城市的房价相差

很大▂市场的供需矛盾也相差很大Ж这就要求地方政府在“充分授权”

下▂在房地产税法基本框架下▂根据推出房地产税对当地房价带来的影

响▂对土地出让金收入的影响▂以及银行坏账及营商环境的影响▂相机

推出Ж
反观当前的进展▂目前房地产税立法正处在第一步起草阶段Ж环保税从

向国务院提交草案至人大常委会表决通过历经两年以上时间▂至正式施

行超过三年Ж参考环保税立法程序▂房地产税立法至少还有关键两步要

走▂即全国人大(常委)审议和表决通过阶段▂另外立法完成至正式实

施中间仍有一段衔接期▂预计房地产税正式实施还需要一段时间Ж
因此▂推出房地产税是加快建立现代财政制度、理顺中央和地方财政关

系、优化税制结构的重要举措▂在当前的环境下可以说是大势所趋▂同

时这一举措又和广大人民的利益切身相关Ж为此▂既要进行宏观层面的

统筹规划▂促进社会公平▂又要做好相关配套措施▂才能切实落到实处

Ж
近年来▂在建立房地产调控长效机制的讨论中▂房地产税征收一直是广

受关注的话题▂概括来看▂争议主要集中在三个方面:一是合法性的问

题▂二是必要性问题▂三是如何征收的问题Ж2018年以来▂相关问题陆

续定调Ж
房地产税作为一个新税种▂如何征收▂何时征收▂都直接关系到广大公

众的切身利益Ж对于政策制定者来说▂一个新税种的推出或者旧税种扩

大范围▂理应当综合平衡财政收入和支出的关系▂进行宏观层面的统筹

规划▂以促进社会公平Ж基于上述考虑▂笔者将对如何征收房地产税这

一问题进行探讨Ж
佛山第一季度GDP达2116.42亿元分析2018年第一季度经济运行情况▂据

了解▂佛山今年第一季度GDP达2116.42亿元Ж
会议透露▂今年第一季度▂佛山全市实现地区生产总值2116.42亿元▂增

长7.6%▂高于全国平均增幅0.8个百分点;实现规模以上工业增加值

1047.66亿元▂增长8.5%;全社会固定资产投资增长9.5%;社会消费品零

售总额实现818.06亿元▂增长10.1%;进出口总额达930.2亿元▂增长

0.9%;地方一般公共预算收入完成161.36亿元▂增长13.23%Ж
会议对佛山全市经济运行实处;围绕“Ж
鲁毅还提到▂佛山要积极构建创新引领的现代化经济体系▂突出重大平

台和产

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